Constater qu’un logement a une surface habitable inférieure à 9 mètres carrés ne suffit pas à établir qu’il ne pas répond aux normes minimales d’habitabilité ; il faut également vérifier que son volume habitable est inférieur à 20 mètres cubes.
Un bailleur, après avoir délivré congé à son locataire, l’assigne en expulsion. Il invoque, au soutien de sa demande, le fait que le logement ne répond pas aux normes d’un logement décent puisqu’il présente une surface de 7,5 mètres carrés seulement.
La cour d’appel accueille sa demande, au motif que le logement ne répond pas aux normes minimales de surface et d’habitabilité prescrites par l’article 4 du décret du 30 décembre 2002, qu’il n’est pas possible d’y remédier et que le locataire ne peut demeurer dans un logement qui ne saurait faire l’objet d’un bail au sens réglementaire.
L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait pas retenir que le logement n’était pas conforme aux normes d’habitabilité sans rechercher si le logement ne disposait pas d’un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Confirmation de jurisprudence. Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement « décent », les caractéristiques correspondantes étant définies par le décret du 30 janvier 2002 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 6). Ce décret impose notamment des conditions de surface ou de volume minimales (Décret 2002-120 du 30-1-2002 art. 4). Il prévoit à ce titre deux conditions alternatives. Le logement doit ainsi disposer :
– soit d’une pièce principale d’au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
– soit d’un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.
Le seul fait que la surface de la pièce principale du logement soit inférieure à 9 mètres carrés ne saurait donc suffire à établir qu’il n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent. Encore faut-il qu’il ait un volume habitable inférieur à 20 mètres cubes, ce que la cour d’appel n’a pas vérifié en l’espèce. L’arrêt a donc été cassé de ce chef. Cette cassation, qui entraîne la cassation de l’intégralité de l’arrêt, n’a pas permis à la haute Juridiction de répondre au moyen subsidiaire, relatif aux conséquences d’une non-conformité à laquelle il est impossible de remédier. En effet, le locataire peut, lorsque le logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, demander au bailleur sa mise en conformité, ou saisir le juge qui peut déterminer les travaux à réaliser et réduire ou suspendre le paiement du loyer (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1). Quant au bailleur, il ne peut pas invoquer le fait que les locaux sont impropres à un usage d’habitation pour se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (C. civ. art. 1719, 1°). La loi n’indique pas comment se résout la situation d’un logement non conforme lorsqu’il n’est pas possible de remédier à cette non-conformité.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 62006
Cass. 3e civ. 23-1-2020 n° 19-11.349 F-D