La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses.
Est considéré comme meublé, un logement comportant le mobilier et les ustensiles nécessaires à une occupation normale.
Logements concernés
Tous types de logements (neufs et anciens) meublés, à usage d’habitation. Il peut s’agir d’un logement classique, meublé par l’investisseur comme d’un appartement en résidence avec services.
Obligations du bailleur
- Il doit avoir le statut non-professionnel
- Il ne doit pas dégager plus de 23 000 € de recettes par an (ou celles-ci ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus)
- Les revenus locatifs doivent être déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Conditions de location
- S’il s’agit de la résidence principale du locataire, le bail doit être d’une durée d’au moins un an (ou 9 mois pour un étudiant), reconductible
- Le congé n’est possible qu’à la date anniversaire du bail (avec un préavis de 3 mois).
- En outre, le motif de non renouvellement doit être justifié : vente du logement ou motif légitime et sérieux
Avantage fiscal
- Vous bénéficiez d’une déduction des charges liées à l’achat : les charges locatives, les intérêts d’emprunts, les frais d’établissement, les dépenses d’entretien et de réparation.
- Vous bénéficiez d’une déduction des amortissements : amortissements du mobilier, sur une période de 5 à 7 ans, les amortissements de l’immobilier, sur une période de 20 à 40 ans (sur le HT, lorsque la TVA est récupérable)
- Dans le cas d’une résidence service, il est possible de se faire rembourser une partie du prix en réduction d’impôt et de récupérer la TVA payée en achetant le bien
Une fois les intérêts payés (crédit remboursé), le déficit n’est plus possible. Il faut alors payer des impôts sur les loyers. Pour cela, il existe deux régimes fiscaux possibles : « microentreprise » ou « réel simplifié » :
- Pour des loyers inférieurs à 32 600 € : la microentreprise permet un abattement forfaitaire de 50 % des charges ;
- Au-delà de 32 600 €, le régime réel simplifié est la règle : on impute le montant réel des charges (amortissement, travaux d’entretien, impôts). La plus-value immobilière est fiscalisée au taux de 19% + 12,3% de prélèvements sociaux. Au bout de 15 ans, elle est exonérée.