En cas de vente d’un immeuble loué, le nouveau propriétaire, qui devient cessionnaire du bail, est tenu envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien , même si l’ancien propriétaire a déjà été condamné à les exécuter.

Le bailleur d’un immeuble à usage commercial et d’habitation est condamné par décision de justice à réaliser des travaux. L’immeuble est ensuite adjugé à un tiers. Le nouveau propriétaire est à son tour poursuivi par le locataire en réalisation des travaux qui n’ont pas été exécutés. Sa demande est accueillie par les juges du fond.

Devant la Cour de cassation, le nouveau propriétaire conteste sa condamnation, en faisant valoir que le bailleur qui vend son immeuble n’est pas dispensé de son obligation de réaliser les travaux qui étaient nécessaires alors qu’il était propriétaire et dont la charge lui incombait, peu important que le jugement de condamnation du précédent propriétaire ait été annexé aux conditions de vente. Le pourvoi est rejeté : depuis l’acquisition de l’immeuble, le nouveau propriétaire était tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué. Faute pour lui de s’être acquitté de cette obligation, sa condamnation était justifiée.

A noter : La condamnationdu nouveau propriétaire à réaliser les travaux auxquels l’ancien n’a pas procédé est logique. Elle s’explique par le transfert de contrat qui va de pair avec l’acquisition d’un immeuble : l’acquéreur de l’immeuble loué doit répondre, à compter du transfert de propriété, des obligations qui incombent au bailleur à l’égard du locataire (C. civ. art. 1743). Le nouveau propriétaire devient, par l’effet de ce changement de contractant, bailleur à l’égard du locataire ; il est donc débiteur de l’obligation de délivrance conforme attachée au contrat de bail.

L’absence de « dispense » de l’ancien bailleur, invoquée par le pourvoi, est certes exacte (notamment, Cass. 3e civ. 14-11-2007 n° 06-18.430 FS-PB : RJDA 4/08 n° 376), mais elle n’est pas de nature à dispenser le nouveau de son obligation. Le locataire, conservant ses recours contre l’ancien propriétaire (C. civ. art. 1216-1), pouvait malgré tout reprocher au nouveau bailleur le défaut de délivrance conforme. En revanche, après réalisation des travaux, le nouveau bailleur devrait pouvoir obtenir remboursement de l’ancien, sauf clause contraire de l’acte de vente de l’immeuble.

Lionel ANDREU, Professeur à la faculté de droit de Poitiers

Cass. 3e civ. 21-2-2019 n° 18-11.553 FS-PBI 

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