Pour développer son capital, de multiples stratégies existent, parmi lesquelles le très couru achat immobilier en vue d’une mise en location. Au sein des divers investissements locatifs possibles, la location meublée non professionnelle (LMNP) offre de multiples avantages permettant de capitaliser sans se soucier de la gestion, avec un montage idéal pour le long terme.

Mais lorsqu’on part de zéro (ou que l’on souhaite le faire), est-il toujours envisageable de procéder à un tel investissement immobilier sans apporter la garantie financière et de sérieux que constitue l’apport ?

Pourquoi l’apport est important ?

En premier lieu, l’apport peut compenser une capacité d’emprunt trop faible pour le montant d’investissement envisagé. Si la mensualité de remboursement, sur la durée que vous souhaitez, vous conduit vers un taux d’endettement supérieur à 35%, augmenter votre apport peut permettre de réduire le montant du prêt et donc le niveau de remboursement mensuel.

Ensuite, l’apport sert à payer les frais annexes lors d’une acquisition immobilière : frais de notaire, de dossier ou encore la caution). Les banques préfèrent généralement ne pas financer un montant supérieur à la valeur du bien acheté : en cas de défaillance, elles auront davantage de chances de récupérer leurs billes.  

Enfin, l’engagement d’un apport constitue une marque de confiance de votre part, une prise de risque prouvant que vous croyez en votre projet immobilier et en votre capacité de rembourser l’emprunt que vous allez contracter. C’est en tout cas ainsi que les banques le considèrent et la plupart d’entre elles en feront une condition sine qua none de l’octroi d’un prêt. Du moins, c’est le cas pour la plupart des crédits immobiliers classiques : les choses peuvent être différentes pour un investisseur, sous certaines conditions.

Les (bonnes) raisons de se passer d’un apport

L’apport démontre donc une certaine utilité, mais ne s’avère pas indispensable pour autant, notamment du point de vue de l’investisseur car il impacte d’emblée la rentabilité de l’investissement. Il faudra en effet dégager un cash-flow suffisant et durant une durée parfois importante, pour retrouver cette mise de départ et profiter de la rente en tant que telle.

Au-delà de cette considération, un investisseur peut chercher à emprunter sans apport tout simplement parce qu’il n’en dispose pas. Il peut s’agir d’un jeune actif n’ayant pas constitué d’épargne, ou d’un investisseur chevronné ayant déjà investi son épargne sur d’autres placements.

Également, il est possible de bénéficier d’une défiscalisation sur les intérêts de l’emprunt, notamment lors d’un investissement en LMNP. Dès lors, autant maximiser la somme empruntée.

Un investisseur désirant préparer sa retraite et s’assurer une rente complémentaire tout en grossissant son patrimoine, pourra en outre allouer son épargne à d’autres placements comme l’assurance-vie, dans la mesure où il peut s’en passer pour ses investissements immobiliers. Une stratégie diversifiée est toujours préférable !

Un prérequis : présenter une situation financière exemplaire

Venons-en au fait : quels sont les moyens de convaincre une banque d’octroyer un crédit sans apport ?

A l’instar de toute autre demande d’emprunt, il sera avant tout demandé de prouver l’existence de revenus sûrs et stables dans la durée. Et comme il s’agit ici de gagner la confiance de la banque, il sera pertinent de présenter un revenu conséquent au regard de la mensualité à rembourser.

L’historique bancaire est par ailleurs capital, et l’investisseur aura tout intérêt à veiller à la régularité de sa situation sur plusieurs mois avant d’effectuer sa demande d’emprunt. Des revenus cohérents et supérieurs aux dépenses mensuelles sont essentiels, et la mise en épargne d’une somme chaque mois sera le signe de bonnes habitudes de gestion.

L’importance de la présentation du projet

Concernant le projet d’investissement, il doit être bien préparé et clair sur le papier, afin de présenter à la banque, dès le premier rendez-vous, un plan d’investissement efficace et si possible bénéficiaire à court terme, mais surtout précis. Il s’agit là encore de rassurer le banquier, tant sur la faisabilité financière et la rentabilité effective de l’investissement locatif, que sur le profil de l’investisseur.

La capacité à monter un plan précis, mettant en balance l’ensemble des dépenses liées à l’acquisition avec les recettes est louable mais pas suffisante. Dans le cadre d’un investissement locatif, de multiples facteurs entrent en ligne de compte pour déterminer la rentabilité finale ainsi que la capacité à dégager un cash-flow. Il faudra tenir compte des possibilités de défiscalisation, des calculs d’amortissement, etc. La banque voudra s’assurer que l’investisseur sait précisément où il va, avant de prendre le risque de financer seule son projet.

Certaines solutions offrent une plus grande simplicité toutefois, comme la LMNP en résidence de services. Elle permet à un investisseur n’ayant pas de compétence comptable particulière, d’acquérir un bien dont les charges et les recettes seront clairement définies par un contrat avec l’exploitant de la résidence : de quoi simplifier le montage du dossier bancaire !

Cette solution apporte de plus certaines garanties appréciables pour la banque, et notamment la garantie du versement des loyers même en cas de vacance du logement.

 

L’expérience : un graal pour emprunter sans apport

Vous l’aurez compris : une banque cherchera avant tout à savoir si l’investisseur qui se tient devant elle est digne de confiance et sait ce qu’il fait, pour lui accorder un prêt sans exiger d’apport. Du point de vue de la banque, faire la demande d’un prêt sans apport revient à faire peser sur elle seule le risque d’une erreur d’appréciation du marché immobilier, avec des conséquences financières potentiellement désastreuses.

Dans ce cadre, un investisseur chevronné ayant réussi plusieurs investissements aura une longueur d’avance à faire valoir. Si ce n’est pas le cas, il faudra prouver qu’une étude sérieuse a été menée quant au bien visé : son emplacement est-il sûr ou prometteur ? Sa composition correspond-t-elle bien au besoin de la clientèle locale ? Le cas échéant, le gestionnaire de la résidence de services a-t-il les reins solides ? Démontrer, chiffres à l’appui, que le projet a été mûrement réfléchi pourra remplacer l’expérience faisant défaut.

Les acquisitions à bas coût sont à privilégier

De manière générale, une banque sera moins réticente à financer un projet présentant un faible risque : le montant de la somme investie peut jouer un rôle. Un investisseur disposant de moyens importants pourra choisir de procéder à deux investissements successifs d’un montant raisonnable, plutôt que d’investir dans un bien onéreux. Il divise par ailleurs les risques pour lui-même, d’erreur dans ses calculs de rentabilité ou de fluctuation défavorable du marché pénalisant la revente.

La LMNP a encore ici un avantage de taille : les petits logements, studios, T1 voire T2, sont les plus recherchés au sein des résidences de services, qu’elles soient étudiantesséniorsd’affaires ou de tourisme. Une acquisition peut donc intervenir à un prix très raisonnable, tout en s’avérant très rentable : la rentabilité en LMNP peut facilement dépasser les 5%, voire les 7%.

L’immobilier reste plus que jamais un placement des plus sûrs, face aux fluctuations des marchés liés à la crise sanitaire et aux troubles géopolitiques que nous connaissons et qui impactent rapidement et fortement la plupart des produits d’épargne rentables. La possibilité d’investir sans apport ouvre de plus la voie aux jeunes actifs, pour préparer très tôt une retraite financièrement très incertaine au vu des réformes immanquablement à venir. Cela permet également aux investisseurs de tout âge de multiplier les acquisitions qui s’autofinancent, en vue de constituer un patrimoine important. Faites vos plans !