La juridiction judiciaire vient de rendre une décision relative à la mise en jeu de la responsabilité d’un conseil dans le cadre d’une vente immobilière mais dont le principal intérêt est d’attirer l’attention sur la situation particulière de la fiscalité applicable en cas cession d’un bien qui était antérieurement affecté à une activité para-hôtelière.

 

Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées à l’article 261 D-4°-b du CGI, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée.

Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.

Rappel des faits :

La société X a acquis par acte du 31 décembre 1997, deux chambres et un parking, dépendant d’un ensemble immobilier loués dans le cadre d’une activité de gestion para-hôtelière, par un intermédiaire mandataire gestionnaire, avant que le mandat de gestion conclu, au dernier état avec la société C, ne soit rompu par le propriétaire, à effet du 31 novembre 2006.

La société X avait opté pour le régime des sociétés de personnes de façon à ce que Monsieur A-B X, associé unique, puisse imputer les déficits de l’exercice sur son revenu fiscal.

Les biens ont été revendus par actes des 6 et 25 novembre 2008, avec une plus-value de 100.192€ et la société X a été radiée le 19 octobre 2010.

À la suite d’un contrôle fiscal opéré en 2010, a redressé M.X au motif que l’associé unique de la société X, ne pouvait prétendre à l’exonération de la plus-value immobilière.

L’administration a rejeté la réclamation de M. X.

Ce dernier a alors reproché à son conseil D de ne pas avoir déféré la rectification devant le TA et a saisi le TGI d’une action en responsabilité à l’encontre dudit Conseil.

Par jugement rendu le 25 septembre 2017, le TGI a dit que D a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir déféré la notification de l’imposition des plus-values immobilières de Monsieur X devant le TA et a condamné la défenderesse à payer à ce dernier les sommes de 5 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Monsieur X a formé appel de ce jugement pour obtenir le versement de D des dommages et intérêts.

M.X considère avoir ainsi perdu une chance de faire valoir ses droits en justice devant le TA.

Pour ce faire M.X doit non seulement démontrer que l’absence de saisine par son conseil de la juridiction administrative lui a fait perdre une chance d’obtenir une décision judiciaire favorable et il doit également démontrer l’existence d’un préjudice.

Or, pour la Cour d’Appel, M.X ne peut, au cas particulier, se prévaloir ni d’une perte de chance ni d’un préjudice.

  Au cas particulier l’absence de préjudice est liée au fait que M.X qui relevait, au titre du gain de cession, du régime des plus-values professionnelles, ne pouvait ni bénéficier du régime d’exonération des plus-values professionnelles (Art. 151 septies) ni partant, relever du régime des plus-values immobilières des particuliers.

S’agissant des plus-values professionnelles

  • L’activité de la société X ayant toujours été déclarée comme étant une activité para-hôtelière (Au titre de laquelle des déficits industriels et commerciaux professionnels étaient imputés sur le revenu global de M.X) et non pas comme une activité de loueur en meubléle gain de cession relevait du régime des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 duodecies du CGI à 39 novodecies du CGI.

  • Mais, dans la mesure où le mandat de gestion para-hôtelière confié par M. X à la société C, avait été dénoncé à effet du 31 décembre 2006 et que ce M.X n’avait accompli depuis aucun des actes caractérisant une exploitation directe personnelle et continue : l’exonération de l’article 151 septies du CGI ne pouvait s’appliquer.

S’agissant des plus-values immobilières des particuliers

  • Le conseil de M.X demandait que les plus values de cession soient taxées selon le régime des plus-values des particuliers s’agissant de locaux d’habitation meublés faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par un loueur en meublé non professionnel en application de l’article 151 septies VII du CGI.

  • L’administration avait rejeté cette qualification, car M.X ne justifiait pas avoir exploité une activité de LMNP postérieurement à la dénonciation de son contrat de gestion avec la société C (Absence de contrat de bail en meublé et absence de recherche de locataire). Par ailleurs, que M.X avait indiqué, lors de la résiliation du contrat de gestion, vouloir vendre les biens en question.

En définitive M. X se trouvait dans une situation particulièrement défavorable puisqu’il était exclu du régime des plus-values immobilières et dans l’impossibilité de se prévaloir d’un régime d’exonération au titre des plus-values professionnelles.

  Au cas particulier, M.X aurait dû soit procéder à la cession alors que l’activité para-hôtelière était toujours en cours soit mettre en location meublée les biens après résiliation du contrat de gérance.

Il ressort de ce qui précède qu’aucun élément ne permet de démontrer l’existence d’une perte de chance d’obtenir une décision favorable du juge administratif si celui-ci avait été saisi.

Partant, la Cour a rejeté la demande d’indemnisation présentée par M.X et infirme la décision du TGI.