L’acheteur d’un bien immobilier ne peut pas obtenir, dans le cadre d’une action estimatoire, la condamnation du vendeur à lui payer l’intégralité du coût des travaux de reprise de la charpente, dès lors que sa vétusté était partiellement visible.

Une propriété agricole est vendue 320 000 €. L’acheteur se plaint de désordres affectant la charpente et assigne, après expertise, le vendeur en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés (action estimatoire).

Le vendeur est condamné à payer à l’acheteur 50 000 € au titre de la restitution du prix de vente, soit la moitié du coût des travaux de reprise de la charpente.

Les juges considèrent qu’il n’y a pas lieu d’allouer une somme correspondant à la réfection complète de la toiture aux motifs que les traces d’infiltrations autour de la fenêtre de toit, la désolidarisation des pièces de bois de la charpente et sa vétusté étaient visibles et que ces désordres apparents ont été pris en compte dans le prix de vente.

L’acheteur se pourvoit en cassation en faisant valoir que, bien que partiellement visible, le vice n’a pas pu être appréhendé dans son ampleur et ses conséquences. 

La Cour de cassation rejette son pourvoi.  

A noter : En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur, on le rappelle, ne doit sa garantie que pour les défauts cachés de l’immeuble. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Cependant, même visible, un vice peut parfois être caché si l’acheteur ne peut pas en mesurer l’ampleur et les conséquences (Cass. 3e civ. 10-3-2015 n° 13-19.445 F-D : Sol. Not. 5/15  inf. 86). C’était l’argument vainement invoqué par l’acheteur dans l’arrêt commenté.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 50122

Cass. 3e civ. 30-1-2019 n° 17-31.268 F-D 

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